新冠肺炎（COVID-19）全称新型冠状病毒感染的肺炎是一种急性感染肺炎，自2019年12月发生第一例病例开始，直至2020年1月30日，WHO宣布将新型冠状病毒感染的肺炎列为国际关注的突发公共卫生事件。在此突发公共卫生事件影响下，企业在此阶段以及后续的经营中会面临诸多不确定因素，各停工或半停工企业在无法正常经营的情况下还需承担各项房屋租赁成本，致使造成巨额亏损，特别是中小微企业可能会濒临在能否持续经营的边缘。为此，我们梳理了在公共卫生事件影响下房屋租赁法律问题供企业在经营中参考。
一、非典疫情期间的处理方式
我国在2002年12月底持续至2003年7月经历的非典疫情中最高人民法院曾颁布了《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（法[2003]72号）（以下简称“2003通知”，该通知目前已失效）以及分析各法院审判的该期间发生的相关案例，我们发现，就2003通知中明确“由于非典原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则。因政府及有关部门为防治非典疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于非典疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照中华人民共和国合同法不可抗力以及不可抗力的通知与证明的规定妥善处理”。
2003通知中所表述的意思有二种：一、因非典疫情，导致合同如果继续履行将对一方当事人权益产生重大影响的，也就是说后续可以继续履行，但该持续履行会对一方或双方当事人造成极大损失或不便的，双方可根据具体情况，适用公平原则；二、因非典疫情，致使合同根本不能履行，其中不能履行包括因政府及有关部门为防治非典疫情而不能履行以及由于非典疫情的影响致使当事人根本不能履行时可以适用不可抗力条款。且在实际的法院审判中亦同样出现了差异化的判决，对于不可抗力有持肯定态度，亦有持否定态度，还有援引使用公平原则。
由此可见，在具体分析商业租赁、个人租赁时，应当综合判断政府在各地疫情控制中的实际举措，并结合出租合同中出租方和承租方的意思表示基础以及合同履行过程中是否存在其他行为，并从合同目的能否实现的角度出发，进行实际判断。
二、在本次新冠病毒疫情下房屋租赁的处理
对于承租方要求减免租金，主要参考所租赁的房屋是否可以正常使用来判断出租方可否免除租金，承租方能否请求减免全部或部分租金。
若在疫情发生期间根据政府有关部门要求而关停或无法开工的的经营实体，如餐饮场所、影院、洗浴、网吧等致使租赁合同无法履行时，承租方可请求减免全部或部分租金。
若在疫情发生期间承租人仍使用租赁房屋，但受疫情影响收益减少或亏损的，可请求出租方减免部分租金。
若在疫情发生期间因疫情原因导致承租人无法使用租赁物实际居住使用的，可提出主张减免部分租金。即为了防止疫情传播，承租人实际租赁的房屋被封闭、行政管控而无法继续使用租赁房屋情况下，因承租人并未实际使用居住房屋，不能达到租赁目的，可向出租人提出主张减免部分租金。
对于出租人来说对外出租的房屋是否减免租金可考虑以下因素：所出租房屋在疫情发生期间实际管控的情况、影响正常经营或实际居住的时间截点、在疫情发生期间承租人是否实际使用所租赁的房屋等等，并保留相关证据。
三、目前南京对于租赁行业的政策
2020年2月8日，中共南京市委、南京市政府对外公布的《关于促进中小微企业发展的若干措施》中对承租国有资产类经营用房的困难中小微企业，免收1个月房租、减半收取2个月房租。对参与疫情房租减免的单位、企业和个人，根据实际收取的房租收减免相关税费。
随着新冠病毒疫情逐步好转，预计最高人民法院会就此次新冠病毒期间民事案件审理及执行问题出台具体的审判思路，但所适用的法律规定不会有变动，对此我们将持续保持关注并及时总结反馈给各企业作为进一步的参考。
2020年2月8日
作者简介：
- 汤晓琳 江苏昊岚律师事务所 律师 创始合伙人 南京市律师协会信息网络与高新技术法律专业委员会副主任、南京市律师协会文化与体育产业法律专业委员会委员 从事法律工作近十多年，曾担任公司高管，参与企业治理，具有丰富的法律服务经验，主要执业领域：公司法、股权纠纷、公司治理、民商事诉讼等。联系方式：13951620004
- 张远航 江苏昊岚律师事务所 律师 创始合伙⼈ 十二年律师执业经历，资深民商事诉讼律师，长期在各级法院代理各类民商事诉讼案件，具有丰富的办案经验，主要执业领域为民商事争议解决、工程、知识产权。联系⽅式：18913971399
文章评论