基本案情
- 债权人乙公司因金融借款合同对丙享有债权,并于2014年经人民法院调解书确认但最终未履行,随后乙公司于2015年申请法院强制执行并查封了丙的一套房产。
- 2018年,法院裁定拍卖、变卖该套房产,随后案外人甲提出执行异议,要求停止该房产的执行。
- 经法院查明,该套房产系丙于2008年从当地某次农民手中购买宅基地和承包地,并在宅基地和承包地上建造而来,2012年,丙与甲签订房屋买卖合同,购房款中的260万元系直接冲抵丙之前对甲的欠款,甲实际付款150万元。
- 宿迁中院驳回了案外人甲的执行异议申请,随后甲提出执行异议之诉。
一审判决:驳回案外人甲的诉讼请求。裁判理由如下:
- 甲与丙的房屋买卖合同无效。原因是该房屋系当地农民的宅基地,而丙丙方该村村民,宅基地转让不合法;另外还有部分承包地,而承包地没有办理农业地转用手续,因此涉案房屋土地转让不合法,在该土地上建造的房屋亦不合法,故房屋买卖合同无效。
- 该房屋转让价款中的260万元,系直接冲抵之前的债务,虽然丙出具的借条,但未能提供银行转账凭证等实际交付借款的证据,另外借条金额与购买土地的金额、时间都不符,不能证明甲方已经支付了全部购房款。
- 不能证明甲在查封签已经实际占有使用该房产。
故此,一审法院认为,案外人的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。
二审判决:撤销一审判决,判决不得执行涉案房产。裁判理由如下:
- 案外人提起异议之诉请求排除对特定执行标的的执行,人民法院首先应判断案外人对案涉标的是否享有排除执行的权益。本案涉案房屋是否享有排除执行的权益,应从被执行人丙的责任财产范围进行分析。人民法院在执行程序中对被执行人所采取的强制执行措施,应当以其责任财产为限。如果有证据证明拟执行标的不属于被执行人的责任财产,则人民法院应当停止对该标的的执行。责任财产是指民事主体承担民事责任的各项财产及权利总和。
- 本案中,被执行人丙对其所建争议房屋虽然不能证明房屋占用土地转让的合法性,也不能证明案涉房屋建设的合法性,但该房屋具有财产价值,且已将该房屋转让给案外人甲,甲支付了房款,丙已不再拥有对案涉房屋的权益,因此,案涉房屋不属于丙的责任财产,不应纳入强制执行的范围,不能将此房屋再作为丙的责任财产予以执行。
- 其次,丙方将案涉房屋转让给甲方,经过当地某法律服务所见证,其转让行为真实发生,且转让行为发生在2012年,而金融借款合同发生在2014年,法院查封发生在2018年,故丙方不存在逃避债务的可能。
- 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,是适用于异议复议程序中判断异议人是否对可以登记且已经登记的不动产可以排除执行的依据,而本案争议的房屋为在农村集体所有土地上建设的房屋,未进行所有权登记,故此不适用于本案。
解码判决书
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应当支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。
二审判决认为,上述条款只适用于对可以被登记的不动产提出执行异议,如执行标的不能登记,则不适用该条款。
附:相关案例
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